עמוד פרטי תוכנית בניין עיר
בטבלאות בהן מסומן משולש מצד שמאל ניתן להרחיב את תצוגת הנתונים
בטבלת ישיבות לחיצה על החץ מימין תעביר אתכם לעמוד הישיבות
-
עמוד פרטי תוכנית בניין עיר:
- מספר התוכנית:
- תוכנית 302-0131854
- שם התוכנית:
- העברת זכויות - אברהם עמרם
- סטטוס התוכנית:
- בתוקף
- סוג התוכנית:
- תכנית מתאר מפורטת
- סמכות התוכנית:
- ועדה מקומית
- שטח בדונם:
מטרת התוכנית: א. חלוקת חלקה 7 ל- 2 תאי השטח (תא שטח 106 ותא שטח 107.
ב. העברה סה"כ 19992.5 מ"ר שטח עיקרי מתא שטח 105 לתא שטח 107 וע"י זה העברה
15 יח"ד מתא שטח 105 לתא שטח 106.
ג. קביעת הוראותבניה:
* שינוי מספר קומות מתא שטח 107 ל- 20 קומות בבנין הדרומי ול- 16 קומות בבנין הצפוני.
שינוי מספר קומות בחלקה 5 (תא שטח 105) מ- 9 קומות ל- 8 קומות.
* שינוי מרחקים מינמליים בין הבניינים.
* שינוי תכנית פיתוח.
ד. שינוי זיקת הנאה למעבר רכב בתא שטח 106
-
נתוני מתן תוקף:
- תאריך:
- 23/02/2014
- ילקוט פרסומים:
- 6760
- עמוד:
-
נתוני הפקדה:
- תאריך:
- 03/10/2013
- ילקוט פרסומים:
- 6667
- עמוד:
-
כתובת:
יישוב: חדרהרשות מקומית יישוב שכונה רחוב מספר בית עד מספר בית חדרה חדרה -
נתוני מקרקעין:
קיימים 8 נתוני מקרקעין לתוכנית זוגוש בשלמות מחלקה עד חלקה בשלמות 12795 לא 5 5 לא 12794 לא 7 7 לא 12795 לא 7 7 כן 12795 לא 12 12 כן 12795 לא 16 17 לא 12795 לא 24 24 כן 12794 לא 16 16 לא 12795 לא 22 22 לא -
בעלי עניין:
קיימים 2 בעלי עניין לתוכנית זוסוג שם יזם אופק חופים בע"מ מתכנן רובננקו אדרכילים בע"מ -
גליון דרישות:
לא קיימות דרישות לתוכנית זו -
ישיבות:
תוכנית זו טרם שובצה לישיבת ועדהסוג ישיבה מספר ישיבה תאריך סטטוס הועדה המקומית לתכנון ולבניה-ממונה 2013001 פרטי הישיבה 29/01/2013 התקיימה מהות / מטרת דיון: א. חלוקת חלקה 7 בגוש 12795 ל-2 תאי שטח (תא שטח 106 ותא שטח 107).
ב. העברה של 1,992.50 מ"ר שטח עיקרי מתא שטח 105 לתא שטח 107 וע"י זה העברה של 15 יח"ד
מתא שטח 105 לתא שטח 106.
ג. קביעת הוראות בנייה:
* הגדלת מספר קומות בתא שטח 107 ל-20 קומות בבנין הדרומי ול-16 קומות בבנין הצפוני.
הפחתת מספר קומות בחלקה 5 (תא שטח 105) מ-9 קומות ל-8 קומות.
* שינוי מרחקים מינמליים בין הבניינים לעומת המאושר בתכנית חד/מק/1061ט.
* שינוי תכנית פיתוח.
ד. שינוי זיקות הנאה למעבר רכב בתאי שטח 106 ו-107. החלטה: רקע:
התכנית חלה על חלקו המערבי של מתחם "חופים" בשכונת גבעת אולגה, ה"אליפסה", שהיה בעבר
בבעלות חברת "חפציבה" ופוצל לבעלויות שונות על ידי כונס הנכסים של החברה לאחר קריסתה.
המתחם מאופיין על ידי מבני מגורים גבוהים, שחלקם מגיע בחלק המזרחי של התכנית עד לגובה של
25 קומות, על פי תכניות מאושרות.
עיקרה של התכנית העתקת זכויות בנייה - 1,992 מ"ר - ו-15 יח"ד - מחלקה 5 בגוש 12795 לחלקה 7
בגוש הנ"ל, תוך השארת זכויות בנייה מופחתות, לבניית בית מגורים בן 8 יח"ד בגובה מירבי של 8
קומות בחלקה 5.
התכנית מייעדת חלוקה של חלקה 7 לשני תאי שטח - תא שטח 106, שבו כבר מתבצעת בנייה של שני
מבני מגורים בהיתר, ותא שטח 107, בחלקה הדרומי של חלקה 7, המיועד לבניית שני מבנים.
למבנים אלה מוסיפה התכנית את שטחי הבנייה ויחידות הדיור המועברים מתא שטח 105 (חלקה 5),
וכך מביאים גם לתוספת קומות בשני המבנים - בבנין הצפוני - מ-11 קומות על פי מסמך המדיניות
בנ/1061 (1) ל-16 קומות מעל קומת מרתף ובתוספת קומת מתקנים על הגג במצב המוצע, ובבנין
הדרומי - מ-16 קומות על פי מסמך המדיניות המאושר ל-20 קומות מעל קומת מרתף ובתוספת קומת
מתקנים על הגג.
בתא שטח 107, מוצעים הסדרי חניה על-קרקעית בלבד. החניות כוללות מענה לתקן החניה התקף
במתחם "האליפסה" ובהתאם להחלטת ועדת הערר בנושא ערר 078/12 מיולי 2012 - כך שלכל יח"ד
ששטחה העיקרי מתחת ל-120 מ"ר יסופקו 1.5 מקומות חניה, ולכל יח"ד ששטחה העיקרי מ-120
מ"ר ומעלה יסופקו 2 מקומות חניה. מסך מקומות החניה הנדרשים על פי תקן זה, יסופקו 0.28
חניות ליח"ד בתחומי המגרש עבור אורחים. חניות אלה לא יוצמדו לדירות.
כמו כן, בתא שטח 107 מסופקות 59 חניות אורחים שנדרשו בתכנית חד/מק/1061יב העומדת לקבל
תוקף.
על פי מדיניות העירייה, חניונים מסוג זה צריכים להיות מגוננים ובהם יינטעו עצים בקצב של עץ
לכל 4 חנות ניצבות. על פי נספח הבינוי המצורף, נראה כי הנטיעות המוצעות אין עומדות בדרישה
זו.
כמו כן, מוצעות חניות בקרבה גדולה לרחוב. נדרש להרחיק את החניות למרחק שלא יפחת מ-70
ס"מ מהמדרכה, לצורך גינון.
יצוין כי עיקר השטח הירוק העומד לשימוש דיירי המבנים במתחם, הוא בתחום הגן השכונתי
הנרחב (מעל 7 דונם) הנמצא במרכז מתחם חופים, הנושק לתא שטח 107 מצפון וממזרח. למגרשי
המגורים עצמם בתא שטח 107, יש מעט מאד שטח המיועד לגינון בסביבה הצמודה למבנים.
התייחסות לגובה המבנים המוצע:
מכיוון שהגובה המוצע של המבנים גבוה בהרבה מהגובה שנקבע למבנים אלה במסמך המדיניות
למתחם חופים, יש לבחון בראייה כוללת את מסמך המדיניות ולבדוק האם יש מקום לשנות את
שנקבע בו לגבי גובה המבנים במתחם זה.
לפיכך נכון יהיה לדון בתכנית הנוכחית רק לאחר הבחינה של מסמך המדיניות.
החלטה: הועדה מחליטה כדלקמן:
1. צוות מהנדס העיר יקיים בחינה מחודשת של מסמך המדיניות ביחס לבינוי במתחם חופים,
בהתייחס לתהליכים תכנוניים שחלו מאז אישור מסמך המדיניות.
2. הועדה תשוב ותדון בתכנית המוגשת כאן לאחר שתוצג לה הבחינה המחודשת של מסמך
המדיניות. ניתן יהיה להביא את התכנית הנדונה בפני הועדה יחד עם מסמך המדיניות המתוקן,
אם יתוקן.
3. אם יוחלט להפקיד את התכנית בהמשך, ובנוסף לתיקונים אחרים שיידרשו על ידי הועדה, יש
לציין בהוראות התכנית כי זיקת ההנאה במגרש חלה רק על החניונים ולא על השטחים
המבונים.
הועדה המקומית לתכנון ולבניה-ממונה 2013002 פרטי הישיבה 19/02/2013 התקיימה מהות / מטרת דיון: א. חלוקת חלקה 7 בגוש 12795 ל-2 תאי שטח (תא שטח 106 ותא שטח 107).
ב. העברה של 1,992.50 מ"ר שטח עיקרי מתא שטח 105 לתא שטח 107 וע"י זה העברה של 15 יח"ד
מתא שטח 105 לתא שטח 106.
ג. קביעת הוראות בנייה:
* הגדלת מספר קומות בתא שטח 107 ל-20 קומות בבנין הדרומי ול-16 קומות בבנין הצפוני.
הפחתת מספר קומות בחלקה 5 (תא שטח 105) מ-9 קומות ל-8 קומות.
* שינוי מרחקים מינמליים בין הבניינים לעומת המאושר בתכנית חד/מק/1061ט.
* שינוי תכנית פיתוח.
ד. שינוי זיקות הנאה למעבר רכב בתאי שטח 106 ו-107. החלטה: רקע:
התכנית חלה על חלקו המערבי של מתחם "חופים" בשכונת גבעת אולגה, ה"אליפסה", שהיה בעבר
בבעלות חברת "חפציבה" ופוצל לבעלויות שונות על ידי כונס הנכסים של החברה לאחר קריסתה.
המתחם מאופיין על ידי מבני מגורים גבוהים, המגיעים בחלק המזרחי של התכנית עד גובה של 25
קומות, על פי תכניות מאושרות.
עיקרה של התכנית העתקת זכויות בנייה - 1,992 מ"ר - ו-15 יח"ד - מחלקה 5 בגוש 12795 לחלקה 7
בגוש הנ"ל, תוך השארת זכויות בנייה מופחתות, לבניית בית מגורים בן 8 יח"ד בחלקה 5.
התכנית מייעדת חלוקה של חלקה 7 לשני תאי שטח - תא שטח 106, שבו כבר מתבצעת בנייה של שני
מבני מגורים בהיתר, ותא שטח 107, בחלקה הדרומי של חלקה 7, המיועד לבניית שני מבנים (שכונו
במסמך המדיניות "דוגית" ו"מפרש"). למבנים אלה מוסיפה התכנית את שטחי הבנייה ויחידות
הדיור המועברים מתא שטח 105 (חלקה 5). דבר זה מצריך תוספת קומות בשני המבנים המתוכננים
על מגרש 107 כדלקמן: בבנין הצפוני - בנין דוגית - המצב המאושר היה 16 קומות, מסמך המדיניות
המאושר, בנ/1061 (1), הפחית מגובה זה ל-11 קומות מעל קומת מרתף ובתוספת קומת מתקנים על
הגג. בתכנית הנוכחית מבוקש לנצל את 16 הקומות המאושרות (ולפיכך הדבר יתבטא גם בשינוי
מסמך המדיניות). בבנין הדרומי - מבוקש להגביה את הבנין מ-16 קומות על פי המצב המאושר ועל
פי מסמך המדיניות, ל-20 קומות מעל קומת מרתף ובתוספת קומת מתקנים על הגג.
בתא שטח 107, מוצעים הסדרי חניה על-קרקעית בלבד. החניות כוללות מענה לתקן החניה התקף
במתחם האליפסה ובהתאם להחלטת ועדת הערר בנושא ערר 078/12 מיולי 2012 - כך שלכל יח"ד
ששטחה העיקרי מתחת ל-120 מ"ר יסופקו 1.5 מקומות חניה, ולכל יח"ד ששטחה העיקרי 120 מ"ר
ומעלה יסופקו 2 מקומות חניה. מסך מקומות החניה הנדרשים על פי תקן זה, יסופקו 0.28 חניות
ליח"ד בתחומי המגרש עבור אורחים. חניות אלה לא יוצמדו לדירות.
כמו כן מסופקות בתא שטח 107 59 חניות אורחים שנדרשו בתכנית חד/מק/1061יב העומדת לקבל
תוקף.
על פי מדיניות העירייה, חניונים מסוג זה צריכים להיות מגוננים ובהם יינטעו עצים בקצב של עץ
לכל 4 חנות ניצבות. על פי נספח הבינוי המצורף, נראה כי הנטיעות המוצעות אין עומדות בדרישה
זו.
כמו כן, מוצעות חניות בקרבה גדולה לרחוב. נדרש להרחיק את החניות למרחק שלא יפחת מ-70
ס"מ מהמדרכה, לצורך גינון.
יצוין כי עיקר השטח הירוק העומד לשימוש דיירי המבנים במתחם, הוא בתחום הגן השכונתי
הנרחב (מעל 7 דונם) הנמצא במרכז מתחם חופים, הנושק לתא שטח 107 מצפון וממזרח. למגרשי
המגורים עצמם בתא שטח 107, יש מעט מאד שטח המיועד לגינון בסביבה הצמודה למבנים.
ביום 29.1.13 הובאה התכנית לדיון בפני הועדה המקומית.
בדיון היתה התייחסות מיוחדת לגובה המבנים המוצע:
מכיוון שהגובה המוצע של המבנים גבוה בהרבה מהגובה שנקבע למבנים אלה במסמך המדיניות
למתחם חופים, הקרוי בנ/1061 (1), יש לבחון בראייה כוללת את מסמך המדיניות ולבדוק האם יש
מקום לשנות את שנקבע בו לגבי גובה המבנים במתחם זה. לפיכך נכון יהיה לדון בתכנית הנוכחית
רק לאחר הבחינה של מסמך המדיניות.
החלטת הועדה מיום 29.1.13:
1. צוות מהנדס העיר יקיים בחינה מחודשת של מסמך המדיניות ביחס לבינוי במתחם חופים,
בהתייחס לתהליכים תכנוניים שחלו מאז אישור מסמך המדיניות.
2. הועדה תשוב ותדון בתכנית המוגשת כאן לאחר שתוצג לה הבחינה המחודשת של מסמך
המדיניות. ניתן יהיה להביא את התכנית הנדונה בפני הועדה יחד עם מסמך המדיניות המתוקן,
אם יתוקן.
3. אם יוחלט להפקיד את התכנית בהמשך, ובנוסף לתיקונים אחרים שיידרשו על ידי הועדה, יש
לציין בהוראות התכנית כי זיקת ההנאה במגרש חלה רק על החניונים ולא על השטחים
המבונים.
עדכון מסמך המדיניות (שייקרא בנ/1061 (2)):
לאחר החלטת הועדה הנ"ל, בוצעה בחינה מחודשת של הגובה של כלל המבנים במתחם חופים, לאור
השינויים התכנוניים שחלו מאז הוכן מסמך זה ושל השינוי המוצע בגובה המבנים ובמספר יחידות
הדיור במבנים הכלולים בתכנית המובאת כאן לדיון. הוסכם כי הגובה המוצע, המהווה את השינוי
היחיד במסמך המדיניות מבחינת גובה המבנים, והשינוי המוצע במספר יחידות הדיור במבנים
מסוימים במתחם, משתלבים היטב עם הבינוי המתוכנן והקיים במתחם זה. מסמך מעודכן זה הוצג
בפני הועדה ואומץ על ידה בישיבתה הנוכחית, טרם הדיון בתכנית הנוכחית.
החלטה:
לאור כל האמור לעיל, מחליטה הועדה להפקיד את התכנית בתנאים הבאים:
1. בתכנון החניונים יובטחו נטיעות של עצים בוגרים בקצב של עץ לכל 4 חניות ניצבות, ככל הניתן.
2. תישמר רצועה מגוננת בין החניון לרחוב, שרוחבה לא יפחת מ-70 ס"מ.
3. בנספח התנועה והחניה יוצגו הנטיעות בחניונים בהתאם למופיע בנספח הבינוי והפיתוח.
3. יוסף להוראות התכנית סעיף הנוגע לעצים בוגרים בתחום התכנית על פי סעיף 83 ג' לחוק
ודרישה לתאום עם פקיד היערות כנדרש בחוק. בהעדר עצים בוגרים בתחום התכנית יומצא
אישור מודד לאי-הימצאותם של עצים בוגרים כאמור.
4. יוסף להוראות התכנית סעיף לפיו עיצוב החזיתות ובחירת חומרי הגמר יתואמו עם אדריכל העיר
ויובאו לאישורו כתנאי לקבל היתר בנייה.
5. יש לציין בהוראות התכנית כי זיקת ההנאה במגרש חלה רק על החניונים ולא על השטחים
המבונים.
6. הגובה המירבי של המבנה בחלקה 5 לא יופחת מהגובה שאושר לו במסמך המדיניות המקורי,
בנ/1061 (1), ויישאר 9 קומות מעל קומת כניסה ומרתף, למרות ניוד חלק ניכר מזכויות הבנייה
ממנו אל המבנים בחלקה 7.
7. התכנית תתוקן בתיקונים טכניים על פי הנחיות הצוות המקצועי.
הועדה המקומית לתכנון ולבניה-ממונה 2013006 פרטי הישיבה 09/07/2013 התקיימה מהות / מטרת דיון: א. חלוקת חלקה 7 בגוש 12795 ל-2 תאי שטח (תא שטח 106 ותא שטח 107).
ב. העברה של 1,992.50 מ"ר שטח עיקרי מתא שטח 105 לתא שטח 107 וע"י זה העברה של 15 יח"ד
מתא שטח 105 לתא שטח 106.
ג. קביעת הוראות בנייה:
* הגדלת מספר קומות בתא שטח 107 ל-20 קומות בבנין הדרומי ול-16 קומות בבנין הצפוני.
הפחתת מספר קומות בחלקה 5 (תא שטח 105) מ-9 קומות ל-8 קומות.
* שינוי מרחקים מינמליים בין הבניינים לעומת המאושר בתכנית חד/מק/1061ט.
* שינוי תכנית פיתוח.
ד. שינוי זיקות הנאה למעבר רכב בתאי שטח 106 ו-107. החלטה: התכנית הועברה לתיאום מוקדם, טרם ההפקדה, ללשכת התכנון וזו העירה בין היתר כדלקמן:
א. יש להנמיך את גובה הבנין בתא שטח 105 מאחר שבנין בן 9 קומות המכיל 8 יח"ד בגודל של
110 מ"ר ליח"ד יוצר מבנה צר ולא סביר, ואין קורלציה בין מס' יח"ד והשטח לבין מספר
הקומות .
ב. יש לבדוק את הצורך בהכללת חלקה 5 בטבלאות ההקצאה מאחר ולא נעשה בה כל שינוי, לא
בצורתה ולא בבעלות עליה. כמו כן העירה לשכת התכנון כי עפ"י תקן 15 לפקודת השמאים יש
לבחון את ההקצאות המוצעות בתא שטח 106 שבהן יש הקצאה לבעלים שאינם רשומים.
ג. כמו כן היו הערות טכניות נוספות.
לאור האמור לעיל, מחליטה הועדה המקומית להוסיף לתנאי ההפקדה מיום 19.2.13 את השינויים
הבאים:
א. המבנה המוצע בתא שטח 105 יהיה בן 5 קומות מעל קומת כניסה כאשר בשלוש הקומות
הראשונות תמוקמנה 2 יח"ד, בקומה הרביעית והחמישית תמוקם דירה בקומה, או שתי דירות
דופלקס, כך שהמבנה יכיל בסה"כ 8 יח"ד עם זכויות הבנייה הנותרות לאחר ניוד השטחים.
ב. חלקה 5 תוסר מטבלת ההקצאות. כמו כן ההקצאה למגרשים A106 ו-B106 תבחן בהתאם
לתקן 15 והערות לשכת התכנון.
ג. תיקונים טכניים עפ"י הערות לשכת התכנון.
הועדה המקומית לתכנון ולבניה 2013010 פרטי הישיבה 11/12/2013 התקיימה מהות / מטרת דיון: א. חלוקת חלקה 7 בגוש 12795 ל-2 תאי שטח (תא שטח 106 ותא שטח 107).
ב. העברה של 1,992.50 מ"ר שטח עיקרי מתא שטח 105 לתא שטח 107 וע"י זה העברה של 15
יח"ד מתא שטח 105 לתא שטח 106.
ג. קביעת הוראות בנייה:
* הגדלת מספר קומות בתא שטח 107 ל-20 קומות בבנין הדרומי ול-16 קומות בבנין הצפוני.
הפחתת מספר קומות בחלקה 5 (תא שטח 105) מ-9 קומות ל-8 קומות.
* שינוי מרחקים מינמליים בין הבניינים לעומת המאושר בתכנית חד/מק/1061ט.
* שינוי תכנית פיתוח.
ד. שינוי זיקות הנאה למעבר רכב בתאי שטח 106 ו-107. החלטה: רקע:
דבר הפקדת התכנית פורסם כחוק בעיתונים בימים 8-9.8.13 ועל לוחות המודעות ביום
8.8.13. ביום 14.8.13 התפרסם דבר הפקדת התכנית בילקוט הפרסומים.
במשך תקופת ההפקדה לא התקבלו התנגדויות לתכנית.
בהחלטת הועדה מיום 9.7.13 נקבע כי יש להסיר את חלקה 5 בגוש 12795 מטבלת ההקצאות
של התכנית מכיוון שלא חל בחלקה זו כל שינוי. טבלת ההקצאות תוקנה בהתאם להחלטת
הועדה.
התכנית נקבעה כתכנית שאינה טעונה אישור השר לפי סעיף 109 לחוק ביום 31.10.13.
החלטה:
לאור האמור לעיל הועדה המקומית מחליטה לאשר את התכנית בתנאים הבאים:
1. טבלת ההקצאות תתוקן על פי החלטת הועדה בדיון מיום 9.7.13, כך שתכלול רק את
חלקה 7 בגוש 12795. דהיינו, חלקה 5 תוסר מהטבלה כפי שהוגשה בגרסה המופקדת.
2. התכנית תתוקן טרם פרסומה למתן תוקף על פי הנחיות לשכת התכנון וצוות מחלקת
תכנון העיר ככל שיידרש.
-
שלבי טיפול:
קיימים 7 שלבים לתוכנית זוסטטוס שלב תאור שלב תאריך נוכחי ס.117 - פרסום הודעה על אישור תכנית למתן תוקף בילקוט פרסומים 23/02/2014 סגור ס.108 - החלטת ועדה מקומית על מתן תוקף בתנאים לתכנית 11/12/2013 סגור ס.109 - הודעת שר הפנים כי התכנית אינה טעונה אישורו 10/11/2013 סגור ס.89 - פרסום הודעה על הפקדת תכנית בילקוט פרסומים 03/10/2013 סגור ס.89 - פרסום הודעה על הפקדת תכנית בעיתונים 08/08/2013 סגור ס.85(ב)(1) - החלטת ועדה מקומית על הפקדת תכנית עם שינויים 19/02/2013 סגור ס.62(א) - קבלת תכנית 24/01/2013 -
ארכיב קבצים:
לא קיימים קבצים לתוכנית זו