עמוד פרטי סעיף ישיבה

מספר סעיף: 10
פרטי סעיף: תוכנית 302-0527234 פרטי הסעיף

מבקש / יזם:	זישר נכסים והשקעות בע"מ
כתובת:
נתוני מקרקעין:	גוש: 10036, חלקה: 131
מהות / מטרת דיון:	מטרות התכנית: 1. תוספת יח"ד ושטחי משרדים, תוך יצירת אופי אדריכלי ייחודי לעיר חדרה, ובפרט למרכז העיר. 2. חיזוקו וגיבושו של המע"ר באמצעות הגדלת זכויות הבניה.
החלטה:	עיקרי התכנית: - מבוקשת תוספת בנייה של כ- 3,200 מ"ר עיקרי. מתוכם 400 מ"ר עבור שטחי משרדים ו- 2800 מ"ר עיקרי עבור יח"ד מוגן. (שטח בנייה עיקרי מאושר בתחום המגרש - 8508 מ"ר עיקרי) - תוספת 9 קומות על גבי מבנה קיים. (סה"כ 11 קומות) - תוספת 98 יח"ד, בשטח ממוצע של כ- 25 מ"ר. - שינוי שימוש קרקע - מ"בית הורים" ל- דיור מוגן או / מגורים. התייחסות הוועדה: התכנית ממוקמת בלב מרכז העיר חדרה העיר - סמוך לרח' הרברט סמואל ורח' רוטשילד- בסמוך לצירי תנועה עיקריים בעיר. התכנית מצויה באזור בו יש נפחי מסחר משמעותיים הן לאורך הרחובות ובמוקדי עניין מרכזיים - לרבות השוק העירוני ומרכזי הקניות באזור. התכנית נבחנה לאור מיקומה המרכזי ויחסי הגומלין שהתכנית עשוייה לייצר בהתחשב באוכ' היעד הצפויה באופי האורבני באזור. כמו כן הובאה לידי חשבון התכנית להתחדשות עירונית שנמצאת בימים אלו בשלב של הכנה . הוועדה מחליטה על המלצת התכנית להפקדה בסמכות מחוזית בהתאם לתנאים ולנימוקים הבאים: 1. שימושי קרקע בתכנית - התכנית אינה משנה את ייעוד הקרקע אבל מבקשת לבצע שינוי ובמקום שימוש קרקע המוגדר כ"בית הורים" לאפשר שימוש לדיור מוגן וכמו כן מבקשת לאפשר חלופה של שימוש ליח"ד קטנות של מגורים רגילים. א. דיור מוגן- נכון להיום המגרש מאפשר דיור מוגן עבור כ 200 יח"ד. התכנית מבקשת כאמור להרחיב את כמות יח"ד הדיור במגרש. הצוות המקצועי סבור שלאור מיקום התכנית ולאור האמור לעיל, שימוש זה הינו מתאים ומשתלב היטב עם הסביבה האורבנית אך יחד עם זאת יש לבחון שילוב של תוספת שטחים בנויים, מעבר למוצע עד כה בתכנית, ולייעד אותם לרווחת התושבים בתחום המגרש. יודגש שאופן הגדרת השימוש, המטלות הנדרשת הקצאת שטחים לשימושים נלווים יהיו בהתאם להנחיות משרד הבריאות, ובתיאום עם איגוד ערים בשלב ההיתר ובשלב של הכנת התכנית - ככל שיימצא לנכון. ב. בחינת חלופת הוספת שימוש ליח"ד למגורים - התכנית מבקשת לאפשר חלופה של כ-50 יח"ד מוקטנות למגורים "רגילים" לזוגות צעירים\להשכרה לטווח ארוך. חלופה זו מצריכה התארגנות תכנונית שונה לגמרי הנובעת בעיקר מהבדלים באוכ' היעד, תשתיות נדרשות והשרותים הנלווים . בהמשך להערכה ראשונית שהתבצעה ע"י הצוות המקצועי בשיתוף עם היזם - כמות החניות הנדרשת עבור חלופה זו מהווה גורם מגביל שמקשה על התכנות כלכלית לפרוייקט מסוג זה. לכן הוועדה לא רואה לנכון זה שלא לאפשר שימוש למגורים "רגילים" בתחום התכנית כל עוד כושר הנשיאה התשתיתי אינו תואם לסדרי הגודל של כמות יח"ד שאותם היזם מציע. ג. הקצאת שטחי ציבורי בתחום התכנית - תוספת של שטחים בנויים ותוספת משמעותית של יח"ד דיור מוגן עבור אוכלוסייה בוגרת כפי שהתכנית מציעה מצריכה תוספת שטח בנוי נוסף בתחום המגרש\מבנה קיים אותו ואשר יש להקצותו לעירייה לצורך מתן מענה לצרכים ציבוריים באזור זה. גודל השטח ושימושו ייבחן בתיאום עם הצוות המקצועי. (דוגמה לשימוש בתחום ציבורי: מועדונית קשישים). ד. שטחים לשימוש משרדים ומסחר - מרבית השטחים כבר קיימים - יודגש עניין הצורך בהפרדת הגישה לשימושי מסחר ומשרדים ושימושי דיור מוגן - זאת על מנת למנוע מטרדים שונים לרבות אקוסטיים\ סביבתיים ובטיחותיים. עניין זה יתואם בין היתר עם איגוד ערים לאיכות סביבה - ויבוא לידי ביטוי גם בנספחי הבינוי בתכנית וכתנאי בשלב ההיתר. 2. תוספת שטח עיקרי - מבוקשת תוספת שטח של כ- 400 מ"ר לשימוש משרדים, וכ- 2800 מ"ר לצורך דיור מוגן. תוספת השטח מאפשרת ממוצע של כ- 25 מ"ר לכל יח"ד דיור מוגן. הוועדה רואה לנכון להוסיף שטחים עיקריים נוספים מעבר לתוספת המוצעת בתכנית וזאת לצורך הגדלת הרווחה של התושבים במתחם במספר היבטים: א. הגדלת שטח עיקרי ממוצע של יח"ד מוגן - הוועדה סבורה שיש להגדיל את שטח הממוצע של יח"ד המוגן ויהיו בטווח של 30 - 35 מ"ר. גודל מינימלי של יח"ד לא יפחת מ- 30 מ"ר עיקרי. ב. הגדלת שטח בנוי משותף לתושבי המתחם - מועדון, מרפסות קומתיות, לובי מרווח , פרוזדורים רחבים וכו'. גודל השטח הנדרש יהיה בכפוף לתיאום עם הצוות המקצועי. ג. שטח בנוי ציבורי - ייקבע שטח גודל שטח למטלה ציבורית ייבחן בתיאום עם הצוות המקצועי. 3. תוספת יח"ד מוגן- התכנית מבקשת לאפשר תוספת של כ-98 יח"ד מוגן במסגרת מקבץ דיור בדומה למבנה הקיים המאכלס כ- 200 יח"ד קיימות. תוספת זו עשויה להשתלב היטב במרקם העירוני הקיים. 4. תוספת קומות - מבוקשת תוספת של כ-9 קומות במבנה הסמוך לשוק העירוני. סה"כ גובה הבניין המבוקש הינו כ- 11 קומות. גובה מבנה זה תואם למקום המרכזי בו הבניין ממוקם. בהתאם לאמור לעיל, ובהתאם להתייחסות המפורטת לגבי הבינוי, ניתן יהיה להוסיף קומות נוספות מעבר למוצע על מנת לאפשר הגדלה של יח"ד מעבר למוצע בתכנית, ועל מנת לאפשר צימצום תכסית שנדרשת על מנת להמנע ממצב שבו המרחק בין המבנה המוצע לבין מקבץ הדיור המוגן הקיים יהיה תואם להנחיות המרחביות. כמו כן,יש צורך לבצע בדיקת הצללה ומיקרואקלים עבור המבנה, לפי הנחיות יועצת האקלים של הוועדה המחוזית. 4. נספח התנועה והחנייה - הסדרי תנועה והחנייה יהיה בתיאום עם מח' תנועה ומח' תכנון. יודגש עניין חנייה נפרדת עבור המסחר והמשרדים ועבור הדיור המוגן. 5. כתנאי למתן היתר בנייה - היזם יגיש תצ"ר אשר יאושר בוועדה המקומית ויירשם בלשכת המקרקעין לצורך הפרשת שטחי ציבור לטובת העירייה בהתאם לתכניות המאושרות. 6. בינוי - המיקום המרכזי של התכנית מצריך תשומת לב לעניין העיצוב והבינוי האדריכלי בדגש על אסטטיקה מרבית. א. המרחק בין המבנים בתכנית המוצעת הינו כ-5.4 מ' , המרחק נמוך ויוצר אי נוחות וויזואלית בקרב הדיירים במבנה הקיים ו\או בעיות פרטיות ואינו תואם כלל את ההנחיות המרחביות המגדירות שמרחק בין בניינים הגבוהים מ-8 קומות יהיה לפחות 12 מ'. על מנת להגדיל את המרחק יותר לאפשר הגדיל את מספר הקומות מ-9 כמו כן יתואם גובה קומה ממוצעת יחד עם אדר' העיר, ע"מ שהדירות תהיינה מרווחות, מוארות ומאווררות. ב. תיבחן האפשרות לטיפול חיצוני מבחינה עיצובית במבנה הקיים בדגש על מסתורי הכביסה\מזגנים. ג. עמידה בדרישות לעמידה בסטנדרטים לבנייה ירוקה כפי שמופיעים בהנחיות המרחביות - כתנאי למתן היתר בנייה. 7. תיקונים טכניים - יוטמעו בהתאם להנחיית הצוות המקצועי. 8. היזם יגיש כתב התחייבות לשיפוי העירייה - טרם הפקדת התכנית במחוז.