עמוד פרטי סעיף ישיבה

מבקש / יזם: אורבן 1 חדרה בע"מ
כתובת:
נתוני מקרקעין: גוש: 10036, חלקה: 223; גוש: 10036, חלקה: 224; גוש: 10036, חלקה: 225; גוש: 10036, חלקה: 226; גוש: 10036, חלקה: 227; גוש: 10049, חלקה: 272; גוש: 10049, חלקה: 273; גוש: 10049, חלקה: 378
מהות / מטרת דיון: התחדשות עירונית לשיפור איכות המגורים של תושבי המתחם תוך מתן אפשרות לתוספת אוכלוסיה חדשה,מסחר
מוטה רחוב משרדים ומוסדות ציבור.
החלטה: התכנית הנדונה מהווה נדבך נוסף בהתחדשות עירונית של מרכז העיר כפרוייקט אשר יתרום משמעותית להחייאתו.
הוועדה המקומית סבורה שיש לעודד הגברת צפיפות דיור וצפיפות משתמשים בצירי תחבורה ציבורית כדוגמת רחוב
הנשיא כחלק מעירוניות מוגברת ואינטנסיבית.
הכללת השטח הפנוי בצומת שד' החירות עם כביש 4 מייצרת הזדמנות טובה להיתכנות פינוי בינוי ברקמה הוותיקה
ומביאה לתכנון בנפחים סבירים התואמים את התכנון המתגבש למרכז העיר כפי שבא לידי ביטוי בתכנית להתחדשות
עירונית "לב העיר".

לאור האמור מחליטה הועדה המקומית להמליץ על הפקדת התכנית בפני הועדה המחוזית בתנאים הבאים:
מתחם הנשיא - ששת הימים:
א. בינוי:
א.1 יש לצמצם את נפחיות המבנים מאחר והמופע המתקבל הינו מאסיבי מידי. את זאת ניתן להשיג באמצעות צמצום
שטחים עיקריים של הדירות ואת שטחי המרפסות. גודל ממוצע של דירה הינו גדול מידי למרכז העיר ובנוסף
לדירות בגדלים כאלה אין הצדקה לשטחי מרפסות בגודל ממוצע של 20 מ"ר.
א.2 יובטח הן בנספח הבינוי והן בהוראות התכנית מעבר פנוי של 6 מ' מרחוב הנשיא אל פנים המבנן כחלק ממערך
השבילים המאושר בחד/765. הנחיות פיתוח ועיצוב של המעבר יהוו חלק מתכנית הבינוי העיצוב שתוגש טרם
הוצאת היתרי בניה.
א.3 יש לקבוע הנחיות מפורטות למעבר הציבורי המתקבל בחזיתות המגרש תוך יצירת מעבר רציף ואורגני במפלס
אחיד המשתלב עם המדרכה הציבורית לטובת מעבר הליכתי מזמין ונוח.
א.4 קווי בנין למרתפים בשני המתחמים יהיו 0 למעט קו בנין לחזית הנשיא ושד' החירות שיעמוד על 1 מ' לטובת
העברת תשתיות.
א.5 יש לסמן בחתכים את המרחקים בין המבנים, קווי בנין של קומות המסד ושל קומות המגורים לרבות מרפסות.
וכן גובה מינימלי של קומת הקרקע המסחרית שלא יפחת מ-6 מ'.
א.6 בתכנית קומת קרקע תסומן רמפת הירידה למרתף. יש להבהיר למה מיועד השטח המסומן באפור בחלק המזרחי
של עורף המבנים. יש לקבוע הסתרה חזותית של רמפת הירידה לחניה ולא להותירה חשופה באופן ש"יפצע" את
חזית הרחוב.
א.7 עיצוב ארכיטקטוני של המבנים יהיה בתיאום עם אדר' העיר כחלק מתכנית בינוי ועיצוב שתוגש הוצאת היתרי
בניה. יש להתאים את העיצוב והחומרים לאזור מרכז עירוני בשונה מהמקובל בשכונות מגורים שאינן במע"ר.

מתחם טיכו שד' החירות:
א. בינוי:
א.1 יש לבחון את מיקום החניות התפעוליות ואזור האשפה הטמונה והפנייתן לחזית המערבית אל כביש מס' 4.
א 2 יש להבהיר את הסתירה בין מסמכי התכנית בכל הנוגע לחזית הפונה לכביש 4 - סימון בסגול אל מול שטח פתוח.
א.3 יש להבהיר מה מוצע בחזית הלובי כניסה למגורים במבנה המערבי.
א.4 גובה קומת המסחר וקווי הבנין למרתפים יהיו כפי שמופיע בסעיפים למעלה במתחם הנשיא-ששת הימים.
א.5 תכנית הבינוי והעיצוב שתוגש טרם הוצאת היתר בניה תתן התייחסות ספציפית לרחבה והמעבר המתקבלים בין
שטחי המסחר. בהתאם לזאת יש לקבוע זיקת הנאה למעבר לציבור שתרשם בלשכת רישום מקרקעין.

ב. הקצאת שטחי ציבור:
ב.1 הפרוגרמה שהוגשה, התמורות הציבוריות והיקפן תבחנה עי מח' תכנון עיר לאישור אדירכלית העיר.
ב.2 במתחם הנשיא יש להקצות שטח בנוי לגני ילדים בתוספת חצר צמודה. ניתן לבחון אפשרות למקם את הגנים
בקומה א' מעל קומת המסחר בנסיגה ליצירת החצר ומעליה קומת תעסוקה נוספת בקו בנין 0 ותייצר קירוי מעל
החצר.

ג. במתחם פרדס טיכו תקבע הוראה הקובעת שלביות לעניין הקמת מבנה המשרדים ביחס לבנייני המגורים
בתיאום עם הצוות המקצועי.

ד. תנועה וחניה:
ד.1 יש לודא כי בחינת קיבולת הצמתים בסביבת התכנית נערכה על בסיס מצב תכנוני עדכני.
ד.2 תקן חניה- ייבחן בתיאום עם מח' תשתיות בעיריית חדרה.
ד.3 נספח התנועה והחניה יועבר להתייחסות מח' תשתיות בעירייה.

ה. שמאות - הדוח השמאי (תקן 21) המעודכן והתואם את המוצע בתכנית הנדונה, דהיינו ניוד של 198 יח"ד אל
מתחם טיכו, ייבחן ע"י שמאי הוועדה המקומית.

יודגש, כי ככל שהתייחסות שמאי הוועדה המקומית תשנה את מסקנות הדו"ח הכלכלי מטעם היזם ושנבחן ע"י
הוועדה המחוזית, תוביל לנתוני רווח יזמי גבוה מהקבוע בדוח היזם, יותאמו נפחי הבינוי בהתאם.
עדכון התכנית כאמור, יובא לדיון בפני חברי הוועדה המקומית.

ה. יזם התכנית יחתום על כתב התחייבות בלתי חוזר לשיפוי.

ו. תיקנים טכניים בהתאם להנחיות מח' תכנון עיר ואדריכלות.